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港台楼市规则:看香港是怎样处理“土地续期”的?

2016年11月29日 09:09 来源:真叫卢俊的地产观点击量:366
最近不少朋友在热议,关于土地70年到期之后怎么处理的话题,物权法也仅仅用一句话自动续期来解释。其实70年的土地周期制度制定之初是学习了香港,香港的土地也是有限期的,一般都是50年左右,最长的75年。以下我们来了解下香港楼市的各种规则制度,看香港是怎样处理“土地续期”的? 首先,香港的土地的所有权也是归政府所有,所有的土地出让都是出让一定周期,97年之后出让的土地一般都是50年的周期,只有迪斯尼当时的土地给到了100年,也是因为当时谈判考虑迪士尼带来的极强的城市溢价能力。 而97年之前,也就是香港回归之前,港英政府给到土地的批租年期被确定75年,明确这个年限的时间点是1843年。 不少人网络传闻说中国土地年限是70年是参考了当时港英政府的时间其实是不对的,但是的确,土地所有权归政府这个制度是学习了香港。 另外,香港出让土地的出让金名义是来自50年租金的一次性收缴。国外的土地出让一般都很便宜,那是因为每一年都会征收额外的房产税。而香港的逻辑是一次性把50年的租金都收缴了,未来不征收房产税。 所以正是因为一次性收缴,就导致了每一次土地的出让的金额就非常的高昂,而这一块则成为香港政府的主要收入来源。香港是非常依赖土地财政的,在这一块获取了不少的利益。 但是呢,因为出让土地的金额比较大,所以香港对每一年的土地出让频率有严格的控制,各位都知道,香港有70%的土地被定义为郊野区域,也就是不具备可开发性的区域。所以整个香港目前的出让土地都很好,每一年的出让频率受到严格的控制。 那么香港是如何解决土地到期的问题?香港的处理方式是土地自动续期,期限同上一次土地批租年限。 续期不需补交地价,仅需每年缴纳新地税,标准为年度差饷的3%。 差饷国内很多人没听过,实际上就是房产税。差饷的正式名称是地税或土地税(Rates,LandRates),是间接税的一种,差饷是香港对地税的说法,金额主要按土地价值、房产价值或物业租值根据一个比例作为计算,由政府向房屋或土地的拥有者征收。 按照法律,差饷为房产年度总租金的5%,依此换算,续期土地业主的年应缴新地税是差饷的3%,3%*5%=房产年租金的千分之1.5,即1.5‰。国内房租一般是房价总价的5-8%左右,也就是房租收益率。那么实际上土地续期费用就是房价的,1.5‰*8%=万分之1.2左右,一个100万的房子,一年交个100多,只是象征性的。因为未来内地房产税也是会收的,也会按照房地产总值一个比例征收,所以若高额征收续期费则属于双重收费。 负责征收和估值的差饷的,香港有个专门的部门——差饷物业估价署。该署会根据同区类似物业估价期间租金的市价,按照物业的面积、位置、设施、完工素质及管理水平等调算。然后再将租金乘以差饷征收率计算应缴税款,一般的征收率为5%。 所以国内房屋产权陆续到期,不交钱续期是不可能的。但是交多少钱?按照香港模式,交的钱可不是按照土地出让费来算的,而是按照租金乘以一个比例每年都交,相当于房产价值万分之一左右,大多数人完全可以承受。 另外香港的公共住房制度非常高,接近50%,在市场经济国家中高居第二位,仅次于新加坡,也就是说接近50%的香港居民由政府解决居住问题。 另外我们现在用的的预售制度和按揭模式也是来自香港制造。而创造这个模式的人就是鼎鼎大名的霍英东。 1953年的时候,霍英东首创了分层出售和期房分期付款的模式,直接降低了置业门槛,快速的推动了楼市的蓬勃发展。而这个模式也被后来的中国楼市所借鉴。 所以各位发现了没,我们的中国楼市,大量的在借鉴香港楼市发展。 比如采用土地租金一次性收缴模式,从而导致了土地出让价格相对较高,从而丰富了政府的财政收入。另外对于土地的出让也有严格的控制制度,特别是在一线城市。而销售模式则是完全的香港模式。最近大力发展的公租房经济适用房等也是被认为模仿香港解决社会底层人士的居住问题。 几乎我们看到的楼市种种策略都能在香港市场找到痕迹。甚至现在普遍的精装修房源,也是来自香港。当初香港楼市的发展给到中国很大的启发,从香港到深圳,从深圳到上海,然后北京,再然后全国,这样的模式得到最快程度的复制。 好,然后我们看一下,香港楼市在这样背景下发展的如何? 我们看到,香港楼市真正是在动荡阶段,97年之后有很长阶段的暴跌,然后从2003年之后开始反弹,后续虽然有一定震荡,但是整体走势还是不错的。 为什么会有这样的走势,理由也是很多元的。 首先不得不承认,香港大力发展公共住房制度,的确是解决了底层百姓的居住问题,但是换句话来说,这个城市有一半的人是进入不到房地产这个游戏里面的。对于香港来说,楼市成为一个彻彻底底富人的游戏。不论走势怎么样,城市里一半的百姓是购买不起香港的房子。 当成为财富金融游戏之后,能在市场上流通的房子就最大程度剔除了民生问题,我们就可以更加简单的用市场经济关系来看待这个问题。 经济关系的最核心指标就是看供需,97年之后的楼市为什么出现暴跌,核心就是在回归那一年。 董建华提出八万五计划:每年供应不少于85,000个住宅单位,希望10年内全港七成的家庭可以自置居所,轮候租住公屋的平均时间由6.5年缩短至3年。 而这个政策再结合突如其来的金融危机,直接导致了香港楼市的持续性低迷,延续到2002年。 而2002年,香港政府拯救楼市最直接的一个办法就是:取消定期公开土地拍卖,转而采取勾地制度。 减少了土地的供应,市场供需关系得到了缓解,从而推动了2003年之后香港楼市的稳定攀升。 从此以后,香港好像看到了掌控楼市的核心办法——只要控制土地入市,制造未来稀缺的感觉,香港的楼市就可以稳定攀升。 所以我们看到,从2003年之后,香港的土地出让越来越少,越来越少,越来越少。 所以我们看到,从2003年之后,香港的土地出让越来越少,越来越少,越来越少。土地出让少,无疑是告诉楼市市场,以后商品房会越来越稀缺了,那么价格走势你懂得。 这么做对香港政府有什么好处呢,理由也很简单,就是房地产市场的价格攀升,其实也可以反过来推动土地单价的攀升。我们可以看到图表的末尾,土地成交的总价得到了明显的攀升。 对于一个依赖土地财政的城市,只出让一点点土地就可以换来丰厚的收益,这种好事为什么不干。 所以接下来,香港做的一些事情我们就可以理解了。 香港颁布了一个规则:城市里大量的用地被定义为郊野公园用地,而这些土地不能用来开发。 这些用地占到香港多少的比例呢,达到70%的比例,也就是说繁华的香港只开发了30%的用地,其他土地一直闲置着不能开发。 这是香港和深圳的交界,很难想象北面的是深圳,而南面的是香港。 这是香港和深圳的交界,很难想象北面的是深圳,而南面的是香港。香港为什么这么严控土地,官方的名义是保护环境,为未来发展预留空间。 但是这么多年过去了,这个空间一直放在那里,一动不动。 而最有说服力的证据就是:事实证明,大量的开发土地市场会造成价格暴跌,从而会影响土地价值,而土地价值直接维系城市的财政收入。 而只要缓慢的出让土地,就可以解决所有的问题。所以给任何人做选择,都会做出这样的方案。 但是这个闭环需要两个参与者共同实现。 而这种模式的根本还是需要有开发商来开发土地,将土地开发为房子,然后对外销售,让客户来购买,只有这样,这样的红利滚动才可以滚,所谓的闭环才能说的通。 所以在土地使用招拍挂的模式尽可能的把土地价值做高之外,香港看到土地的购买者,也就是开发商,在一次性拿出这么多钱有困难的时候,也帮助开发商解决资金问题,所以他引入了银行这个角色,给予开发商借贷,并且允许开发商抵押土地等模式,帮助开发商度过资金难关,因为只有开发商能顺利的把这块土地开发完全,未来的土地才会更加之前。 这是一个互相利用的循环。同样的,最后造好的房子需要有人买开发商才可以活下去,这是另一个循环。所以香港政府如法炮制,同样把银行参与到客户买卖这个环节,客户买房可以利用银行贷款,这样无异于降低门槛让更多人参与到这个游戏环节里。 就是这样一个逻辑,政府依靠稀缺的土地出让抬高房地产未来预期从而抬高土地价值。引入银行让开发商愿意接盘土地,引入银行让客户愿意接盘项目,从而未来的土地出让可以更加高昂。对此完成土地财政的收入。 而发展公共住房制度,核心就是希望这个制度可以解决民怨,解决民怨的目的是控制舆论,让舆论不要来冲击这样的楼市市场,可以让香港政府最大程度的获取土地红利。 这是香港楼市的所有逻辑,说到这里基本各位就都能串联起来了。 后来,中国各个城市开始模仿香港楼市的种种,比如中国人多地少,比如土地70年使用权、比如招拍挂制度、比如按揭贷款模式。 但是我依然认为香港这样的模式是合理的,为什么各位知道么? 香港过去其实就是一个渔村,如果没有鸦片战争,香港可能很有可能一直这么渔村下去。 因为被殖民,英国需要最大程度的利用香港为自己获取收益。但是香港就是一个渔港,很难发展出经济。后来通过研究,依靠港口资源,只有制定了无税政策,才能吸引其他产业在这里落地生根。 所以香港是一个免税天堂,依靠0税收或者极低税收的政策大力发展城市的贸易、经济、旅游等相关行业。 香港通过这样的政策倾斜城市经济才得到了最大程度的发展。这也是为什么现在很多人喜欢去香港买水货的原因,因为的确税收很少很少。 香港能有今天的格局,低税收政策一定是最重要的政策。 所以换一句话来说,香港政府因为没有税收,所以财政收入是非常少的。 所以在这样背景下,政府过日子过的非常窘迫。而且英国政府也明白,土地是租借的,未来一定会还,那既然如此,为什么不一次性把土地租金都收了,落袋为安呢。 这才研发出依靠土地作为财政收入的核心原因,对于他们来说,只能想办法通过土地获得更多的收益和经济。 这是香港土地市场之所以这样的最核心的地方:政府没有其他收入,只能依赖土地市场。 还有一点:香港每一年的土地收入都有很严格的控制,因为他们知道,一次性把50年的房租都收了等于收了子孙好几代的钱,这个钱不允许当届政府全部用完,并且计入立法!
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